Diagnostic Technique Global copropriété : Une transformation incontournable pour les petites structures
La transition énergétique ne concerne pas que les grandes résidences : les petites copropriétés, souvent à la traîne par manque de moyens ou d’information, sont désormais directement concernées par le DTG obligatoire 2025. Les nouvelles échéances réglementaires concernant le Diagnostic Technique Global viennent rebattre les cartes et imposent une véritable remise à niveau pour les immeubles de moins de 200 lots – avec une attention particulière portée sur les copropriétés de moins de 50 lots – eux-mêmes directement concernées par un cadre renforcé, imposant plus de rigueur, d’anticipation et de transparence.
DTG : Une opportunité à saisir pour les petites copropriétés
Les objectifs concrets du DTG
Souvent confrontées à des équipes de gestion restreintes, des budgets serrés et une gouvernance informelle, les petites copropriétés ont pourtant tout à gagner à anticiper les exigences du DTG :
- Diagnostic global pour anticiper les dépenses majeures : ravalement, étanchéité, chauffage collectif, etc.
- Facilité d’accès aux aides : MaPrimeRénov’ Copropriété et CEE.
- Valorisation rapide du patrimoine : les travaux engagés peuvent sensiblement augmenter la valeur marchande des biens.
- Amélioration du confort pour les occupants grâce à une meilleure isolation et un chauffage plus performant.
DTG obligatoire 2025 : Les nouvelles échéances clés
Souvent moins préparées à la mise en œuvre de travaux collectifs, les nouvelles obligations qui touchent directement les petites copropriétés renforcent leur nécessité de se structurer.
Un cadre réglementaire plus strict en 2024-2025 :
- Dès 2024 : Obligation de réaliser un DTG pour tout immeuble mis en vente ou sur décision de l'assemblée générale, y compris pour les copropriétés de moins de 50 lots.
- 2025 : Mise à jour obligatoire tous les 5 ans, quelle que soit la taille de la copropriété, avec présentation à l’assemblée.
💡 Cette mise à jour régulière, qui impose un pilotage rigoureux et une réelle planification budgétaire, est pensée comme un levier pour mieux piloter les travaux, améliorer le suivi et fluidifier les décisions lors des assemblées générales.
Comment enclencher la démarche DTG dans une petite copropriété ?
5 étapes clés pour se mettre en conformité
1. Rassembler les documents et préparer l’analyse initiale du bâtiment
- PV d’AG mentionnant des travaux ou problèmes structurels, anciennes factures de travaux, plans et diagnostics antérieurs, photos des dégradations.
- Relevés de consommation énergétique.
- Inspection rapide des parties communes (façade, toiture, cave, chaufferie).
2. Sélectionner un prestataire certifié
- Privilégier un expert habitué aux copropriétés de petite taille.
- Vérifier ses références.
- Demander un devis incluant les préconisations énergétiques.
3. Réaliser un DTG complet et pertinent
Le diagnostic doit couvrir :
- L’état structurel (toitures, façades, fondations)
- L’isolation (combles, murs, fenêtres)
- Les systèmes de chauffage, ventilation, plomberie
- La conformité du système électrique
- L’analyse énergétique complète avec simulation de gains si des travaux sont réalisés.
Le rapport final doit inclure :
- Des préconisations concrètes
- Un planning indicatif des travaux,
- Une estimation des coûts
- Un scénario priorisé (travaux urgents à 5ans, à 10 ans...).
4. Faire voter et valider la mission lors de l’AG
Un bon DTG constitue un véritable outil de persuasion, qui facilite la mobilisation des copropriétaires. Lors de l’assemblée générale :
- Intégrer le DTG à l’ordre du jour.
- Présenter le rapport et ses bénéfices à moyen terme : gains énergétiques et financiers potentiels, aides, valorisation, confort.
- Proposer un vote pour engager les études complémentaires ou les premiers travaux.
5. Mettre en place un suivi et actualiser régulièrement
Tous les 5 ans, une mise à jour du DTG est obligatoire à partir de 2025. Pour rester conforme aux normes réglementaires, il faut donc :
- Suivre l’état d’avancement des travaux
- Revalider les hypothèses énergétiques
- Ajuster le plan selon les contraintes techniques et budgétaires
- Rechercher continuellement les aides disponibles
- Prévoir un reporting annuel lors de l’AG
💡 Appuyez-vous sur le DTG pour construire un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) solide et structuré. Il vous donnera une vision globale des priorités, facilitera la planification budgétaire et renforcera l’adhésion des copropriétaires lors des assemblées générales.
Focus sur les opportunités et les défis des petites structures
Des aides mobilisables grâce au DTG
Le DTG permet de structurer la démarche pour justifier l’éligibilité à :
- MaPrimeRénov’ Copropriété : Financement partiel des travaux collectifs.
- CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : Les primes pour les travaux d’isolation, changement de chaudière, etc.
- Eco-prêt à taux zéro collectif : Les prêts collectifs pour les copropriétés (par exemple, via la Banque des Territoires)
📌 Ces subventions allègent le reste à charge, tout en accélérant la prise de décision collective.
Les petits immeubles peuvent être réactifs
Avec une gouvernance plus souple, les copropriétés de moins de 50 lots sont souvent plus agiles. Un DTG clair et bien présenté peut conduire à un lancement rapide des travaux, avec un fort impact sur la valorisation du bien.
Freins typiques et comment les lever
Pour dépasser efficacement les blocages, il est essentiel d’adopter un discours clair et pédagogique, appuyé par des simulations concrètes (coûts, aides, économies à long terme), et qui permettront de transformer ces craintes en décisions éclairées.
- Manque d’information : Organiser des réunions pédagogiques, afin que les copropriétaires ou décisionnaires puissent comprendre les enjeux et le calendrier.
- Méconnaissance des aides financières disponibles : Inclure un expert en réunion qui sera en mesure de rassurer et de guider les parties prenantes sur les aides en cours et leur condition d’éligibilité.
- Peurs sur les coûts : Travailler avec des simulateurs de reste à charge individualisé et donner des fourchettes transparentes selon les lots.
- Budget limité : Proposer des plans de financement échelonnés ou des solutions collectives (Prêt collectif copro, subventions…) et valoriser leur effet de levier (jusqu’à 60% à 80% du montant pris en charge dans certains cas).
- Conflits internes : Pour apaiser les tensions entre copropriétaires et les intérêts divergents, appuyer la nécessité par des faits chiffrés (réparations futures plus coûteuses).
- Résistance au changement ou à la hausse des charges : Mettre en avant les bénéfices concrets à court et long terme (confort, valorisation immobilière, économie d’énergie), ainsi que les intérêts collectifs.
Rénovation énergétique : Quels travaux cibler en priorité ?
Un DTG ne s’arrête pas au constat : il ouvre la porte à des actions tangibles. Voici les plus impactantes :
1. Une isolation thermique performante pour réduire les pertes d’énergie
- Toitures et combles : jusqu’à 30% des déperditions thermiques peuvent être supprimées grâce à une isolation renforcée.
- Isolation thermique par l’extérieur (ITE) : elle améliore l’efficacité énergétique du bâtiment, renforce le confort acoustique et embellit les façades.
- Menuiseries : remplacer les fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage permet de limiter les pertes de chaleur et les nuisances sonores.
2. Un système de chauffage optimisé
- Chaudière collective : opter pour une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur permet de faire des économies significatives.
- Réseau de chaleur urbain : une solution locale, efficace et écologique lorsqu’elle est disponible.
- Répartition intelligente de la chaleur : grâce à des thermostats d’ambiance ou des robinets thermostatiques, la chaleur est diffusée au bon endroit, au bon moment.
3. Miser sur les énergies renouvelables
- Panneaux photovoltaïques : ils permettent de produire de l’électricité ou de l’eau chaude de manière autonome.
- Ventilation double flux : elle assure une meilleure qualité de l’air tout en récupérant la chaleur de l’air sortant.
- Systèmes hybrides : combiner le solaire et la pompe à chaleur offre une solution à la fois performante et durable.
DTG : un levier de gouvernance et de valorisation
Malgré son obligation, le DTG obligatoire 2025 devient incontournable et représente un véritable levier stratégique pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Mais au lieu de le voir comme une contrainte, pourquoi ne pas l’utiliser comme un outil de pilotage pour anticiper, planifier et valoriser durablement votre patrimoine ?
✔️ Anticiper les obligations à venir
✔️ Gagner en efficacité énergétique
✔️ Sécuriser l’accès aux aides financières et les enclencher au bon moment
✔️ Bâtir une stratégie à long terme autour de votre patrimoine
👉 Et si on arrêtait de subir la réglementation pour en faire un moteur de valeur ?
En l’initiant dès maintenant, vous anticipez les échéances du DTG obligatoire 2025. La réalisation du DTG constitue une démarche gagnante à tous les niveaux : gouvernance, confort, économies et attractivité.
