Pourquoi s'intéresser au Diagnostic Technique Global (DTG copropriété) maintenant ?
Selon l'Agence de la transition écologique (ADEME), 45 % des copropriétés en France affichent des performances énergétiques insuffisantes, ce qui entraîne des charges plus élevées pour les résidents et déprécie la valeur des biens immobiliers.
Face à cette réalité et à la mise en œuvre progressive des politiques de transition énergétique et les nouvelles exigences réglementaires, le Diagnostic Technique Global (DTG) devient un véritable levier de gestion, de valorisation et d’optimisation du patrimoine immobilier. Désormais, les copropriétés doivent adopter une démarche proactive en intégrant des stratégies de rénovation énergétique dans leur gestion. L’objectif : assurer la pérennité et améliorer la valeur du patrimoine immobilier.
Dans ce contexte, le DTG s'impose comme un outil central, permettant d’identifier à la fois les points faibles à corriger et les opportunités d'amélioration. Il offre une vision claire en matière de gestion efficace et durable. Dans cet article, nous examinerons en détail l'importance du DTG, les nombreux avantages concrets qu’il apporte et son impact sur la performance énergétique des bâtiments. Découvrons sans attendre comment le DTG peut métamorphoser la gestion de votre parc immobilier.
Qu’est-ce que le Diagnostic Technique Global : DTG copropriété ?
Contenu du DTG
Le DTG est bien plus qu’un simple audit. Il permet d’examiner tous les aspects techniques, réglementaires, énergétiques et environnementaux d’un immeuble. Il s’agit d’un document stratégique, qui dresse un état des lieux complet d'un bâtiment en copropriété, afin d’anticiper les travaux à mener.
Le Diagnostic Technique Global (DTG) se compose de plusieurs éléments :
- L'état des lieux : Une évaluation exhaustive détaillant l'état des parties communes, incluant la structure, les installations et les équipements.
- L'analyse des performances énergétiques : Une évaluation approfondie de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre.
- Les recommandations de travaux : Une liste des travaux à prévoir, classés par ordre de priorité.
- Une projection des coûts : Une estimation financière des travaux préconisés.
Introduit par la loi ALUR de 2014, il répond à un besoin croissant d’une gestion immobilière plus éco-responsable et maîtrisée des immeubles collectifs.
Objectifs du DTG
- L’évaluation de l'état général : Déceler les problèmes du bâtiment et planifier les travaux nécessaires pour y remédier.
- L’amélioration de l’efficacité énergétique : Proposer des solutions pour réduire la consommation d'énergie des bâtiments (isolation, équipements performants, énergies renouvelables).
- La planification des travaux : Établir un calendrier incluant les rénovations et les améliorations à prévoir.
- L’anticipation des coûts : Estimer le budget requis pour la réalisation des travaux.
Pourquoi le DTG est-il essentiel en copropriété ?
Conformité légale
Le DTG en copropriété est une obligation réglementaire dans deux cas spécifiques :
1. Lorsque l’immeuble a plus de 10 ans et fait l’objet d’une mise en copropriété (c’est-à dire une division en lots pour la première fois).
2. Lorsque l’immeuble est situé dans une zone d’habitation dégradé, définie par un arrêté préfectoral.
Toutefois, dans le cadre de la réalisation d’un PPPT (PlanPluriannuel de Travaux), le DTG devient obligatoire pour les copropriétés âgées de plus de 15 ans selon le nombre de lots et aux échéances définies par la loi Climat et Résilience.
📌 En l'absence de ce diagnostic, les syndics s'exposent à des sanctions. Il est donc primordial de se conformer à la législation afin d’éviter de potentielles complications juridiques.
DTG obligatoire : Ce qui change en 2024-2025
- Dès 2024 : Le Diagnostic Technique Global (DTG) est obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 200 lots, soit lorsqu'une vente de l'immeuble est prévue, soit sur décision de l'assemblée générale. Les petites copropriétés de moins de 50 lots sont également incluent.
- 2025 : Il est obligatoire de mettre à jour le DTG tous les 5 ans, que l'immeuble soit vendu ou non, ou que son usage change ou non, et quelle que soit la taille de la copropriété.
DTG : Un outil de pilotage et de décision
Gestion proactive des risques
En prévenant les risques techniques et en détectant les défauts structurels avant qu'ils ne deviennent critiques, il est possible d’éviter des réparations ultérieurement coûteuses.
⭐ Le DTG permet d'anticiper d'éventuels urgences liées à l'état du bâtiment.
Préparation à la transition énergétique
Face à des exigences de performance énergétique de plus en plus strictes, le DTG s'avère indispensable pour préparer les copropriétés à la transition énergétique.
⭐ Il contribue à piloter une stratégie de rénovation énergétique conforme aux normes actuelles et alignée avec les obligations à venir (interdiction de louer des passoires thermiques). Il permet aussi de répondre aux attentes des futurs occupants.
Valorisation du patrimoine immobilier
En anticipant la mise aux normes du bâtiment et les rénovations selon un plan structuré (identification des travaux nécessaires et des améliorations), le DTG contribue à maintenir, voire à accroître la valeur du bien.
⭐ Lorsqu'il est bien exécuté, le DTG peut augmenter significativement la valeur d'une propriété immobilière (hausse de jusqu'à 15% en valeur).
Facilitation de la prise de décisions collectives et accès aux subventions
Grâce aux données objectives et précises qu’il fournit, le DTG aide les copropriétaires à prendre des décisions éclairées concernant les travaux à entreprendre. Tout en établissant un terrain d'entente, il favorise la communication entre le syndic de copropriété et les copropriétaires.
📌 Le diagnostic facilite l'accès aux aides publiques (MaPrimeRénov’ , CEE et prêts collectifs pour les copropriétés etc.)
Comment réaliser un DTG pour votre immeuble ?
Réaliser un DTG efficace pour votre copropriété nécessite une démarche rigoureuse, de la sélection du diagnostiqueur à la présentation du rapport final en assemblé général. Chaque étape doit être menée avec précision pour garantir des décisions éclairées et un plan d’action réaliste.
Étape 1 : Choix d'un professionnel certifié
Le choix d'un prestataire pour effectuer le DTG est important. Assurez-vous que le diagnostiqueur dispose des certifications requises, ainsi qu'une expérience pertinente dans le domaine. Vérifiez :
- Sa certification et ses assurances
- Sa capacité à fournir un rapport détaillé, incluant un scénario chiffré de rénovation énergétique
- Ses travaux antérieurs sur des immeubles similaires
Bonus : Privilégiez ceux qui peuvent intégrer le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) directement dans le DTG.
Étape 2 : Collecte des documents
Avant même de débuter un DTG, le syndic doit rassembler tous les documents pertinents et nécessaires, tels que :
- Les plans et diagnostics précédents de l'immeuble,
- Les factures de travaux,
- Les rapports d'entretien antérieurs,
- Les relevés de consommation énergétique,
- Les procès-verbaux des assemblées générales mentionnant des travaux ou problèmes structurels.
Étape 3 : Visite technique sur site et premier bilan
Le diagnostiqueur procède ensuite à une visite technique approfondie des parties communes de l'immeuble, qui permettra de récupérer les signaux faibles (humidité, fissures, déperditions thermiques...)
Le diagnostic inclut l'examen des éléments suivants :
- La structure (murs, fondations, toiture)
- Les installations (plomberie, électricité, chauffage)
- Les équipements communs (ascenseurs, espaces verts)
Étape 4 : Analyse des performances énergétiques
Cette analyse repose sur les données de consommation d'énergie et peut inclure des simulations thermiques. Elle permet d'identifier les points faibles et les opportunités d'amélioration.
Le diagnostic doit inclure :
- Une évaluation de l'état structurel, englobant les toitures, les façades et les fondations.
- Un examen de l'isolation, couvrant les combles, les murs et les fenêtres.
- Une inspection des systèmes de chauffage, de ventilation et de plomberie.
- Une vérification de la conformité du système électrique.
- Une analyse énergétique complète, accompagnée d'une simulation des économies potentielles en cas de réalisation de travaux.
Étape 5 : Estimation budgétaire et rapport final
Le rapport final doit être clair, détaillé et accessible. Il doit comprendre :
- Un résumé des observations
- Une liste des travaux recommandés, classés par ordre de priorité
- Une estimation des coûts associés
- Des conseils sur les aides financières disponibles
Étape 6 : Présentation aux copropriétaires et validation lors de l'AG
Enfin, le rapport doit être présenté lors d'une assemblée générale, afin de permettre aux copropriétaires de discuter des résultats et de prendre des décisions collectives sur les actions à entreprendre.
Intégrer le DTG dans une stratégie de rénovation énergétique
Le DTG obligatoire est un point de départ incontournable pour prioriser les travaux énergétiques, établir un plan de financement et garantir le suivi opérationnel de la rénovation.
Identification des priorités
Le Diagnostic Technique Global (DTG) permet de prioriser les actions en hiérarchisant les travaux selon leur urgence et leur impact sur la performance énergétique. Les interventions les plus critiques doivent être mises en œuvre en priorité dans le but de garantir la sécurité et le confort des occupants.
Élaboration d'un plan de financement
Le rapport DTG constitue une excellente base pour établir un plan de financement, qui vous permettra par la suite de solliciter des aides financières, des subventions ou des prêts à taux zéro pour soutenir vos travaux de rénovation.
Choix des Solutions Techniques
Le DTG fournit également des recommandations sur les solutions techniques à envisager. Par exemple, il peut préconiser l'installation d'une chaudière à haute efficacité ou l'isolation des murs et des combles pour améliorer la performance énergétique.
Suivi des Travaux
Une fois les travaux initiés, un suivi rigoureux est nécessaire afin de garantir que les recommandations du DTG soient effectivement mises en pratique. Cela implique des visites de contrôle et des rapports de d'avancement.
En résumé, en anticipant les besoins en rénovation énergétique, le Diagnostic Technique Global permet de faciliter considérablement la gestion de la copropriété. En effet, en fournissant les solutions les plus adéquates, le DTG copropriété permet aux propriétaires d'adopter des décisions éclairées qui valorisent leur bien et soutiennent la transition énergétique.
Intégré intelligemment dans une stratégie de gestion, le DTG permet d’équilibrer économie et écologie, en optimisant les performance énergétique, et en valorisant durablement le patrimoine immobilier. Les professionnels du secteur contribuent non seulement au bien-être des résidents, mais assurent également la rentabilité sur long terme du parc locatif. Il permet aux copropriétaires, gestionnaires et syndics de copropriété d’agir avec rigueur, efficacité et responsabilité.
